6060.HK
ZhongAn buys two office towers

这家互联网保险公司已同意购买上海外滩的两栋写字楼,有迹象显示中国商业地产市场可能已经触底

重点:

  • 众安在线已同意从洛克菲勒财团控股的一家合资企业手中购买上海的两栋写字楼
  • 中国房地产市场长期低迷,但商业地产已初显复苏迹象

梁武仁

众安在线财产保险股份有限公司(6060.HK)正向中国房地产市场投下信任票,至少在某种程度说是这样。

上周二,这家互联网保险公司宣布已签署协议,以14.4亿元从洛克菲勒财团控股的一家合资企业手中,购买位于上海外滩的两栋写字楼。对该公司来说这是一笔巨额支出,几乎相当于它去年底持有的所有现金。

众安在线表示将由内部资源拨付此次收购所需资金,但考虑到其现金持有量仅能勉强覆盖,有关资金筹集计划的更多细节会有助我们了解整体情况。公司表示,将在下周三前支付约5.9亿元,获得其中一栋楼的全部所有权,并在明年5月15日之前支付8.45亿元,获得另一栋楼的全部所有权。

除了耗资巨大之外,此举的时机也很有趣。中国房地产市场长期低迷,从住宅地产开始,蔓延至商业地产。几十年来,为了给新一代提供住房并推动经济增长,政府一直在政策上提供支持,终导致市场出现供应过剩。

商业地产市场的问题略有不同,之前市场上的大量办公空间并不是什么大问题,直到新冠疫情暴发,居家办公的时代到来。当前中国经济放缓,导致问题变得愈发严重,因为很多企业被迫缩小规模,搬到更便宜的办公空间,甚至彻底关闭。

从众安在线的角度看,值得注意的是公司表示购买上海的地产并不是为了投资。它说此次收购旨在降低其租赁成本,表明这两栋楼至少有部分用作自己的办公室,而不是纯粹用于赚取租金收入。这笔交易还可以帮助众安在线在当地赢得好感,因为它有助于上海市政府的宏伟规划,让上海成为区域金融科技的中心。

截至去年底,众安在线的上海总部拥有近2000名员工,它在上海确实需要大量办公空间。

物美价廉?

不管购买动机为何,众安在线似乎确实认为商业地产市场可能已经接近触底,现在是锁定一些便宜货的好时机。公司表示,截至2月底,独立评估师对这些房产给出的公允市场价值为14.9亿元,高于其支付的总价。换句话说,它认为这次交易时相当于打了折扣,尽管折扣幅度很小。

在目前的中国房地产市场,这样的折让并不令人意外,相对较小的降价幅度可能表明,随着商业地产的供需逐渐趋于平衡,这类折扣的幅度会变得越来越小。据彭博新闻社报道,就在今年1月,资产管理巨头贝莱德还计划出售上海的两座办公楼,售价拟在2018年12亿元购买价的基础上折价30%。

同样是在2022年,中国各地还受疫情限制,友邦保险在上海的北外滩购得一个写字楼项目90%的股份,按平米计算,价格远低于新加坡房地产公司——凯德集团2018年在附近购入的一个项目。

现在,又有迹象表明,商业地产可能正在复苏。例如,今年前三个月,北京黄金零售地段的租金增长速度是2019年以来最快的。1月和2月,北京商用物业的销售量同比增幅达到两位数,而住宅物业的交易量却继续下降。

这意味着,众安在线此举在一定程度上可谓先发制人,目的是避免在商业地产市场走出低迷后,不用支付更多的租金。当然,如果这些项目的价值上涨,公司肯定乐见其成,尽管它当初购买这些楼并非为了投资。

风险在于,如果刚刚出现的复苏被证明并不属实的话,公司可能会被迫减记这两座大楼的价值。这样的发展可能会对公司的资产负债表造成相当严重的打击,因为根据公司签署这笔房地产交易披露的最新关键偿付能力相关指标,公司支付的金额相当于其截至3月底核心资本的80%以上。

根据最新的一季度偿付能力报告,公司今年前三个月出现亏损。它没有提供财务业绩的更多细节,但未能在此期间实现盈利,凸显了它面临的挑战,尤其是在去年盈利约41亿元之后。

在收购物业的消息公布后,众安在线的股价连续三天上涨,表明投资者或许对这项收购持欢迎态度。但过去一年,该股已跌去逾45%,远高于恒生指数9%的跌幅,目前的市盈率只有4.7倍,只有中国平安(2318.HK; 601318.SH)香港上市股票9倍市盈率的一半。

考虑到在当前环境,购买写字楼在多个方面看起来都相对明智——假设商业地产市场确实很快开始企稳。

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新闻

电子材料增长带动 彤程新材首三季多赚5.7%

新材料制造商彤程新材料集团股份有限公司(9607.HK;603650.SH)周二公布,今年首三季收入按年增长29.37%至32.64亿元人民币,归属股东净利润增长5.66%至5.22亿元,扣除非经常性损益后净利润增长4.99%至4.90亿元。 期内电子材料板块税前利润大增292.74%至1.63亿元,但联营企业等投资收益减少约1.02亿元,汇兑损失亦增加3,078万元,拖慢整体盈利增长。 单计第三季,收入增长29.87%至11.28亿元,归属股东净利润却下跌7.09%至1.33亿元。公司称,当季联营企业投资收益按年减少7,415万元。 首三季经营现金净流入减少57.21%至1.15亿元,公司解释,新产品销售快速增长,客户付款账期造成时间差。同期特种橡胶助剂及电子化学品收入分别为16.46亿元及10.93亿元。 公司股价周三低开高走,至中午休市报37.6港元,升1.51%,较上月上市发行价44港元低14.5%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

公开认购不足额 东山精密上市首日早盘平收

PCB及精密组件及光模块制造商苏州东山精密制造股份有限公司(2384.HK;002384.SZ)周三在香港挂牌,开盘即跌5%报82.4港元,之后股价回升,早盘收报86.7港元,略低于发行价。 东山精密发售1.14亿股,每股发行价不高于93.8港元,最终只能以86.8港元定价,公开发行未足额认购,国际配售则超额认购2.1倍。共有20位基石投资者,认购5,689.1万股,占发售股份的50%。 募资净额97.2亿港元,约64.5%用于建设新设施及升级现有生产设施,约20.0%用于潜在战略投资或收购,约5.5%用于偿还部分债务,余下一成用作补充流动资金。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Pop Mart operates stores

Labubu热潮退却 泡泡玛特泡沫破裂

泡泡玛特第三季度营收大跌45%至50%,其中亚太及美洲市场跌幅均超过65% 重点: 随着去年的Labubu热潮退却,泡泡玛特中国以外市场的销售大幅下滑,第三季度营收最多下跌50% 这家玩具制造商的股价较去年历史高位下跌三分之二,估值已低于布鲁可及孩之宝等国内外同业    阳歌 去年,从十岁出头的孩子到年轻成年人,世界各地的收藏爱好者争相抢购Labubu玩具,令其风靡全球。但如今,泡泡玛特国际集团有限公司(9992.HK)却应了英文名字中“Pop”所指的爆破之意:随着Labubu销售急跌,公司泡沫正在破裂,跌势几乎与当初的升势同样惊人。 事实上,我们尚不清楚Labubu热潮迅速退却,是否就是泡泡玛特第三季度营收大跌的主因。公司周二收盘后发布的最新业务状况公告披露,第三季度营收同比下跌45%至50%。不过,许多人可能都猜测,Labubu是造成这次跌幅的主要原因。 泡泡玛特未解释营收大跌的原因,但进一步披露的数据显示,中国以外市场受到的冲击最大。这并不太令人意外,因为在Labubu热潮兴起之前,公司的玩具在海外几乎无人知晓。因此,热潮退却后,泡泡玛特重新成为一家以中国市场为主的企业,也合乎情理。 尽管营收跌幅惊人,投资者对消息的反应似乎相当平静。公告发布翌日,即周三上午交易时段中段,泡泡玛特股价仅下跌0.7%,跌幅相对温和。不过,以目前约130港元的股价计算,较去年8月Labubu热潮高峰时约340港元的高位,已下跌约三分之二。 多位名人被拍到随身携带这款以露齿笑容闻名的毛绒玩具,对热潮起了不小的推动作用。韩国流行音乐组合Blackpink成员Lisa是最早爱上Labubu的名人之一。其后,美国流行歌手蕾哈娜、网红金·卡戴珊,以及英国足球名宿贝克汉姆亦被拍到带着这款玩具,足见其吸引力之广。 这些名人曝光不仅带动销售,也令大批粉丝在泡泡玛特的品牌门店及其他销售点排队抢购,更催生庞大的二手交易市场,玩具转售价往往远高于官方零售价。 今年上半年,Labubu仍然人气高企,在国际足联世界杯足球赛上备受瞩目。泡泡玛特在2026年中期报告中指出,这个角色亮相于赛事官方专辑的一首歌曲。Labubu亦获邀出席开幕及闭幕典礼,成为首个获此殊荣的中国原创IP。 但俗话说,天下无不散之筵席,Labubu热潮如今正面临退却。不过,泡泡玛特旗下仍有一批实力不俗的热门角色,这或许解释了投资者为何对最新业务公告的初步反应相对平淡。 海外营收急跌 接下来,我们仔细看看最新公告的细节,了解泡泡玛特在中国以外市场受到的冲击有多大。 美洲市场受到的冲击最大,第三季度营收同比下跌70%至75%。这并不太令人意外,因为该市场此前曾录得爆炸式增长,去年上半年营收大增逾1,000%至22.6亿元人民币(下同),占公司总营收的比例由前一年同期仅4%升至16.3%。今年第三季度,亚太市场营收亦大跌65%至70%,情况几乎同样严峻;欧洲及其他地区营收则下跌50%至55%。 中国市场的表现优于上述海外市场,但这个泡泡玛特的本土市场,营收亦下跌25%至30%。中国线下渠道,包括实体门店及自动售卖机网络,营收下跌5%至10%;线上渠道跌幅更大,达45%至50%。 如前所述,泡泡玛特未解释营收急跌的原因。但也要指出,这次大幅下滑,至少部分源于去年Labubu热潮高峰形成的高比较基数。当时,公司公布2025年第三季度营收同比增长250%。 尽管如此,最新的急跌仍略令人意外,因为泡泡玛特今年上半年营收仍录得稳健增长。截至6月底止六个月,营收增长23.8%至172亿元,其中包括Labubu在内的The Monsters系列贡献44.5亿元,约占总营收四分之一。不过,The Monsters系列今年上半年已呈现降温迹象,占总营收的比例由2025年全年的38%降至26%。 第三季度业绩急转直下,对泡泡玛特并非好兆头,因为下半年通常占公司全年营收约三分之二。雅虎财经调查的21名分析师平均预测,公司今年全年营收将下跌5.4%,亦反映这种情况。分析师对公司的看法也相当分歧,推荐买入与给予“持有”或更低评级的人数,大致各占一半。 好消息是,泡泡玛特不同产品线的营收来源相对多元。虽然包括Labubu在内的The Monsters系列是最大营收来源,但旗下星星人、Crybaby、Dimoo、Skull Panda及小野系列,今年上半年营收均达10亿元或以上。 公司的盈利能力亦仍然可观,2026年上半年利润同比增长10%至50.4亿元,毛利率接近70%,水平相当吸引。此外,近期遭抛售后,其股票估值也变得更具吸引力,按过去12个月盈利计算的市盈率仅12倍,远低于国内竞争对手布鲁可(0325.HK)及全球玩具巨头孩之宝(HAS.US)的约18倍。这显示,随着泡泡玛特在后Labubu热潮时代的经营情况趋于稳定,其股票或会出现吸引的买入机会。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Foreign exchange losses drag down Fuyao's earnings, while smart glass still awaits volume growth

汇损拖低福耀盈利 智能玻璃仍待放量

福耀玻璃前三季度收入仅微增,汇兑损失拖累盈利同比下跌近15%。面对车市需求转弱,公司加快发展智能玻璃,提升产品价值 重点: 福耀前三季度收入同比增长2.46%,净利润下跌14.97% 前三季度录得汇兑损失10.67亿元,去年同期则有汇兑收益4.81亿元   李世达 中国车市正呈现内需承压、出口扩张并行的分化。2026年9月,乘用车零售量同比下跌28%,乘用车出口(包括整车及散件)则增长73.7%。汽车玻璃也从传统安全部件延伸至隔热、调光和显示等功能,成为车市产品升级的缩影。 作为全球市占率居首的汽车玻璃供应商,福耀玻璃工业集团股份有限公司(3606.HK; 600660.SH)最新公布的业绩报告,呈现出这种转变中的拉扯。福耀玻璃前三季度收入保持小幅增长,为341.23亿元,同比增长2.46%;归母净利润为60.06亿元,下跌14.97%。第三季度单季收入增长2.51%,大致延续上半年步伐;第三季度盈利同比跌9.87%,跌幅较上半年收窄。 汇兑仍是前三季度盈利下滑的主要原因之一。公司期内录得汇兑损失10.67亿元,去年同期则有汇兑收益4.81亿元。剔除汇兑影响后,前三季度利润总额同比仅增长1.18%,低于收入增幅,盈利增长接近停滞。海外市场是福耀的重要收入来源,2025年海外市场收入为208.57亿元,约占总收入45.5%,同比增长18.81%。 面对汇率波动,福耀也在调整对冲安排。公司21日公布,董事会批准未来12个月由公司及全资子公司福耀香港开展外汇衍生品交易,任一交易日持有的最高合约价值上限由5亿美元提高至10亿美元,品种包括远期、掉期及期权等,相关安排旨在管理汇率及利率波动。 另外,公司前三季度经营活动现金流量净额为82.6亿元,同比减少16.44%。销售商品及提供劳务收到的现金大致持平,采购付款和员工支出则增加。在收入增长有限之际,经营支出增加对现金流带来一些压力。 随着新能源乘用车零售渗透率升至67%,汽车电动化已是明确趋势。面对电动化与智能化,车窗和天幕逐渐承载隔热、调光、显示及隐私等功能,福耀正推动产品向高附加值、智能化方向升级。福耀亦推进调光玻璃相关标准,并与小鹏合作开发AI调光隐私玻璃。这些产品把玻璃由安全部件延伸至隔热、显示和隐私等功能,有望提高单车玻璃价值。 增长仍待提速 公司中期报告披露,高附加值产品占比同比增加8.03个百分点,最新的三季度报告则未披露高附加值产品的单独毛利率。上半年,汽车玻璃整体毛利率同比提高1.55个百分点至32.45%,这与高附加值产品占比上升的方向一致。 福耀也生产列车玻璃,并经营浮法玻璃及汽车饰件业务;其中浮法玻璃是汽车玻璃生产的上游材料。另外,公司已具备太阳能天窗玻璃量产能力,但这仍是太阳能技术在汽车上的应用,不能等同进军大型光伏玻璃市场。上半年汽车玻璃收入为202.7亿元,约占同期总收入92.3%,可见其他应用目前尚未成为主要收入支柱。 因此,车市冷暖仍是福耀业绩的底色。新能源车普及和汽车出口增加,为高配置玻璃及海外供货带来机会;但整车需求并非全面回升。产品升级能否抵消销量增长放缓,关键在于高附加值产品的普及速度,以及海外供应网络能否带来实际增量,而不只是增加产能和外币收支。 业绩公布后,福耀港股于翌日急跌,股价落在52周交易区间低端。瑞银随后把目标价下调6%至75.2港元,并下调2026至2028年盈利预测6%至9%,但维持“买入”评级。 估值方面,福耀市盈率约14倍,高于信义玻璃(0868.HK)的11倍,反映市场愿意相信福耀更强的全球供货能力,以及高附加值产品比重提升的预期。但当收入增长放缓、盈利预测下调时,市场便会要求这些优势更快转化为实际利润。接下来要观察的是,新产品能否扩大车厂采用、推高单车价值,并在海外业务增长放缓之际带动整体盈利重新加速。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里