0017.HK
Rescuing a crumbling empire: New World issues REITs in mainland China to stay afloat

债务高企的新世界发展,公布要在内地发行商业不动产投资信托基金,若成功将是首家在内地发C-Reit的港资企业

重点:

  • 申请已获上交所受理通知书
  • 预计募资净额达32亿元

 

刘智恒

历史永远在重复。

香港四大开发商的新世界发展有限公司(0017.HK),八十年代第二代接班人郑家纯在父亲郑裕彤手中接过帅印后,锐意要干出一番事业,不断大举收购,可当郑家纯南征北战时,八十年代末楼市回调,加上过度扩张而债台高筑,结果要劳烦郑裕彤出山,大举抛售资产以减债,再经过一轮休养生息才渡过难关。

岂料三十多年后,第三代的郑志刚上场后又重蹈覆辙。他接掌新世界后,矢志要超越父亲赶过祖父,不断开疆拓土,斥巨资在中港两地打造K11的品牌,大兴土木兴建多座商场,更重注200亿港元在香港机场开发项目11 SKIES。

不幸地中港楼市在2020年后开始向下滑,影响新世界物业销售,更拖累整体资产价值缩水。祸不单行,2021年集团在建中的大围柏傲庄两座大厦混凝土未达标,需要拆卸重建,连同赔偿买家损失共花15亿港元。

雪上加霜的是2022年美国开始加息,令债务本已高企的新世界不堪重负,郑家纯只好从儿子手上拿回集团控制权,效法其父郑裕彤当年力挽狂澜的气魄,立马进行减债工作。

发Reit套现32亿

减债最实际是出售资产,新世界近日公布,将分拆资产在上海证交所以商业不动产投资信托基金(C-Reit)模式上市,已向中国证监会及上海证券交易所递交申请资料,并获上交所发出受理通知书。

集团表示将持有分拆后的C-Reit 20%权益,并可获净额32.4亿元人民幣,所得款项将可改善集团现金流及降低债务水平。

C-Reit的资产主要是位于上海黄浦区的K11 Art Mall购物艺术中心,以及上海K11 Atelier新世界大厦,总面积13万平方米。

公布后翌日,市场又传出消息,新世界正与新加坡的华业集团洽商,以15亿港元出售尖沙咀的凯悦酒店五成股权。

减债七招

连串出售资产消息,正好回应集团去年推出的“减债七招”,包括积极出售开发项目、推进资产出售计划、释放农地价值、提高投资物业回报、优化资本支出及运营开支、暂停派发股息及永续债息分派,以及积极管理财务。

集团去年6月底,已达成882亿港元融资协议。又于11月将近200亿港元的永续债及担保票据进行交换要约,最终成功削债91亿港元。

虽然通过财务安排让债务还款期延长,暂解燃眉之急,但实际债务仍旧高企。截至2023年6月底,集团的净债务达1,308亿港元,到去年6月只减少约100亿至1,201亿港元,但去年底时,净债务不跌反升至1,227亿港元。

看来要大幅减债,最核心就还是要卖家当,最终能否成功出售资产,关键是物业市况,倘若楼市转好,资产价值可稳定下来,甚至有所上升,同时可吸引市场买家,从而带动销售。

成敗还看物业市况

事实上,过去一年香港住宅物业正在复苏,根据香港差饷物业估价处的住宅房价指数,2025年1月是287.2点,至今年7月升至321.5点,升幅达到11.9%。

房价回升对新世界十分重要,一来资产价值不再萎缩,意味可不再为资产减值,亦有利推售物业,销售回笼资金将更快及更高。

至于用作收租的商场,在经济回升及到港旅客量大增下,零售市况转佳,商场出租率提升,除为新世界带来较高租金收入外,有望不再为投资物业进行减值,甚或有机会回升,为物业寻找买家创造有利条件。

另一方面,中国楼市虽仍疲弱,但在政府不断推出稳定措施下,跌幅渐收窄,去库存渐见成效,对新世界在内地的项目销售有利。而且内地消费开始向好,也令集团可将商场项目证券化,组成C-Reits出售套现减债。

自去年香港利率趋稳,新世界的利息负担有舒缓之势,虽则早前美国加息,但香港未有跟随,暂时香港利率仍未有回升之势,减低新世界在利息支出方面的压力。

综合而论,我们相信楼市已稳定下来,有利新世界割肉还债,集团能渡过难关的机会十分高,只是经此一役重创,势难重回龙头房地产商之列。

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新闻

电子材料增长带动 彤程新材首三季多赚5.7%

新材料制造商彤程新材料集团股份有限公司(9607.HK;603650.SH)周二公布,今年首三季收入按年增长29.37%至32.64亿元人民币,归属股东净利润增长5.66%至5.22亿元,扣除非经常性损益后净利润增长4.99%至4.90亿元。 期内电子材料板块税前利润大增292.74%至1.63亿元,但联营企业等投资收益减少约1.02亿元,汇兑损失亦增加3,078万元,拖慢整体盈利增长。 单计第三季,收入增长29.87%至11.28亿元,归属股东净利润却下跌7.09%至1.33亿元。公司称,当季联营企业投资收益按年减少7,415万元。 首三季经营现金净流入减少57.21%至1.15亿元,公司解释,新产品销售快速增长,客户付款账期造成时间差。同期特种橡胶助剂及电子化学品收入分别为16.46亿元及10.93亿元。 公司股价周三低开高走,至中午休市报37.6港元,升1.51%,较上月上市发行价44港元低14.5%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

公开认购不足额 东山精密上市首日早盘平收

PCB及精密组件及光模块制造商苏州东山精密制造股份有限公司(2384.HK;002384.SZ)周三在香港挂牌,开盘即跌5%报82.4港元,之后股价回升,早盘收报86.7港元,略低于发行价。 东山精密发售1.14亿股,每股发行价不高于93.8港元,最终只能以86.8港元定价,公开发行未足额认购,国际配售则超额认购2.1倍。共有20位基石投资者,认购5,689.1万股,占发售股份的50%。 募资净额97.2亿港元,约64.5%用于建设新设施及升级现有生产设施,约20.0%用于潜在战略投资或收购,约5.5%用于偿还部分债务,余下一成用作补充流动资金。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Pop Mart operates stores

Labubu热潮退却 泡泡玛特泡沫破裂

泡泡玛特第三季度营收大跌45%至50%,其中亚太及美洲市场跌幅均超过65% 重点: 随着去年的Labubu热潮退却,泡泡玛特中国以外市场的销售大幅下滑,第三季度营收最多下跌50% 这家玩具制造商的股价较去年历史高位下跌三分之二,估值已低于布鲁可及孩之宝等国内外同业    阳歌 去年,从十岁出头的孩子到年轻成年人,世界各地的收藏爱好者争相抢购Labubu玩具,令其风靡全球。但如今,泡泡玛特国际集团有限公司(9992.HK)却应了英文名字中“Pop”所指的爆破之意:随着Labubu销售急跌,公司泡沫正在破裂,跌势几乎与当初的升势同样惊人。 事实上,我们尚不清楚Labubu热潮迅速退却,是否就是泡泡玛特第三季度营收大跌的主因。公司周二收盘后发布的最新业务状况公告披露,第三季度营收同比下跌45%至50%。不过,许多人可能都猜测,Labubu是造成这次跌幅的主要原因。 泡泡玛特未解释营收大跌的原因,但进一步披露的数据显示,中国以外市场受到的冲击最大。这并不太令人意外,因为在Labubu热潮兴起之前,公司的玩具在海外几乎无人知晓。因此,热潮退却后,泡泡玛特重新成为一家以中国市场为主的企业,也合乎情理。 尽管营收跌幅惊人,投资者对消息的反应似乎相当平静。公告发布翌日,即周三上午交易时段中段,泡泡玛特股价仅下跌0.7%,跌幅相对温和。不过,以目前约130港元的股价计算,较去年8月Labubu热潮高峰时约340港元的高位,已下跌约三分之二。 多位名人被拍到随身携带这款以露齿笑容闻名的毛绒玩具,对热潮起了不小的推动作用。韩国流行音乐组合Blackpink成员Lisa是最早爱上Labubu的名人之一。其后,美国流行歌手蕾哈娜、网红金·卡戴珊,以及英国足球名宿贝克汉姆亦被拍到带着这款玩具,足见其吸引力之广。 这些名人曝光不仅带动销售,也令大批粉丝在泡泡玛特的品牌门店及其他销售点排队抢购,更催生庞大的二手交易市场,玩具转售价往往远高于官方零售价。 今年上半年,Labubu仍然人气高企,在国际足联世界杯足球赛上备受瞩目。泡泡玛特在2026年中期报告中指出,这个角色亮相于赛事官方专辑的一首歌曲。Labubu亦获邀出席开幕及闭幕典礼,成为首个获此殊荣的中国原创IP。 但俗话说,天下无不散之筵席,Labubu热潮如今正面临退却。不过,泡泡玛特旗下仍有一批实力不俗的热门角色,这或许解释了投资者为何对最新业务公告的初步反应相对平淡。 海外营收急跌 接下来,我们仔细看看最新公告的细节,了解泡泡玛特在中国以外市场受到的冲击有多大。 美洲市场受到的冲击最大,第三季度营收同比下跌70%至75%。这并不太令人意外,因为该市场此前曾录得爆炸式增长,去年上半年营收大增逾1,000%至22.6亿元人民币(下同),占公司总营收的比例由前一年同期仅4%升至16.3%。今年第三季度,亚太市场营收亦大跌65%至70%,情况几乎同样严峻;欧洲及其他地区营收则下跌50%至55%。 中国市场的表现优于上述海外市场,但这个泡泡玛特的本土市场,营收亦下跌25%至30%。中国线下渠道,包括实体门店及自动售卖机网络,营收下跌5%至10%;线上渠道跌幅更大,达45%至50%。 如前所述,泡泡玛特未解释营收急跌的原因。但也要指出,这次大幅下滑,至少部分源于去年Labubu热潮高峰形成的高比较基数。当时,公司公布2025年第三季度营收同比增长250%。 尽管如此,最新的急跌仍略令人意外,因为泡泡玛特今年上半年营收仍录得稳健增长。截至6月底止六个月,营收增长23.8%至172亿元,其中包括Labubu在内的The Monsters系列贡献44.5亿元,约占总营收四分之一。不过,The Monsters系列今年上半年已呈现降温迹象,占总营收的比例由2025年全年的38%降至26%。 第三季度业绩急转直下,对泡泡玛特并非好兆头,因为下半年通常占公司全年营收约三分之二。雅虎财经调查的21名分析师平均预测,公司今年全年营收将下跌5.4%,亦反映这种情况。分析师对公司的看法也相当分歧,推荐买入与给予“持有”或更低评级的人数,大致各占一半。 好消息是,泡泡玛特不同产品线的营收来源相对多元。虽然包括Labubu在内的The Monsters系列是最大营收来源,但旗下星星人、Crybaby、Dimoo、Skull Panda及小野系列,今年上半年营收均达10亿元或以上。 公司的盈利能力亦仍然可观,2026年上半年利润同比增长10%至50.4亿元,毛利率接近70%,水平相当吸引。此外,近期遭抛售后,其股票估值也变得更具吸引力,按过去12个月盈利计算的市盈率仅12倍,远低于国内竞争对手布鲁可(0325.HK)及全球玩具巨头孩之宝(HAS.US)的约18倍。这显示,随着泡泡玛特在后Labubu热潮时代的经营情况趋于稳定,其股票或会出现吸引的买入机会。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Foreign exchange losses drag down Fuyao's earnings, while smart glass still awaits volume growth

汇损拖低福耀盈利 智能玻璃仍待放量

福耀玻璃前三季度收入仅微增,汇兑损失拖累盈利同比下跌近15%。面对车市需求转弱,公司加快发展智能玻璃,提升产品价值 重点: 福耀前三季度收入同比增长2.46%,净利润下跌14.97% 前三季度录得汇兑损失10.67亿元,去年同期则有汇兑收益4.81亿元   李世达 中国车市正呈现内需承压、出口扩张并行的分化。2026年9月,乘用车零售量同比下跌28%,乘用车出口(包括整车及散件)则增长73.7%。汽车玻璃也从传统安全部件延伸至隔热、调光和显示等功能,成为车市产品升级的缩影。 作为全球市占率居首的汽车玻璃供应商,福耀玻璃工业集团股份有限公司(3606.HK; 600660.SH)最新公布的业绩报告,呈现出这种转变中的拉扯。福耀玻璃前三季度收入保持小幅增长,为341.23亿元,同比增长2.46%;归母净利润为60.06亿元,下跌14.97%。第三季度单季收入增长2.51%,大致延续上半年步伐;第三季度盈利同比跌9.87%,跌幅较上半年收窄。 汇兑仍是前三季度盈利下滑的主要原因之一。公司期内录得汇兑损失10.67亿元,去年同期则有汇兑收益4.81亿元。剔除汇兑影响后,前三季度利润总额同比仅增长1.18%,低于收入增幅,盈利增长接近停滞。海外市场是福耀的重要收入来源,2025年海外市场收入为208.57亿元,约占总收入45.5%,同比增长18.81%。 面对汇率波动,福耀也在调整对冲安排。公司21日公布,董事会批准未来12个月由公司及全资子公司福耀香港开展外汇衍生品交易,任一交易日持有的最高合约价值上限由5亿美元提高至10亿美元,品种包括远期、掉期及期权等,相关安排旨在管理汇率及利率波动。 另外,公司前三季度经营活动现金流量净额为82.6亿元,同比减少16.44%。销售商品及提供劳务收到的现金大致持平,采购付款和员工支出则增加。在收入增长有限之际,经营支出增加对现金流带来一些压力。 随着新能源乘用车零售渗透率升至67%,汽车电动化已是明确趋势。面对电动化与智能化,车窗和天幕逐渐承载隔热、调光、显示及隐私等功能,福耀正推动产品向高附加值、智能化方向升级。福耀亦推进调光玻璃相关标准,并与小鹏合作开发AI调光隐私玻璃。这些产品把玻璃由安全部件延伸至隔热、显示和隐私等功能,有望提高单车玻璃价值。 增长仍待提速 公司中期报告披露,高附加值产品占比同比增加8.03个百分点,最新的三季度报告则未披露高附加值产品的单独毛利率。上半年,汽车玻璃整体毛利率同比提高1.55个百分点至32.45%,这与高附加值产品占比上升的方向一致。 福耀也生产列车玻璃,并经营浮法玻璃及汽车饰件业务;其中浮法玻璃是汽车玻璃生产的上游材料。另外,公司已具备太阳能天窗玻璃量产能力,但这仍是太阳能技术在汽车上的应用,不能等同进军大型光伏玻璃市场。上半年汽车玻璃收入为202.7亿元,约占同期总收入92.3%,可见其他应用目前尚未成为主要收入支柱。 因此,车市冷暖仍是福耀业绩的底色。新能源车普及和汽车出口增加,为高配置玻璃及海外供货带来机会;但整车需求并非全面回升。产品升级能否抵消销量增长放缓,关键在于高附加值产品的普及速度,以及海外供应网络能否带来实际增量,而不只是增加产能和外币收支。 业绩公布后,福耀港股于翌日急跌,股价落在52周交易区间低端。瑞银随后把目标价下调6%至75.2港元,并下调2026至2028年盈利预测6%至9%,但维持“买入”评级。 估值方面,福耀市盈率约14倍,高于信义玻璃(0868.HK)的11倍,反映市场愿意相信福耀更强的全球供货能力,以及高附加值产品比重提升的预期。但当收入增长放缓、盈利预测下调时,市场便会要求这些优势更快转化为实际利润。接下来要观察的是,新产品能否扩大车厂采用、推高单车价值,并在海外业务增长放缓之际带动整体盈利重新加速。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里