中国房地产头部企业万科将分拆旗下物管公司万物云到港股上市,据报计划集资至少20亿美元

重点:

  • 万物云希望利用科技元素吸引投资者,力争成为今年最大集资额新股
  • 物管股近年表现低迷,万物云此时上市,未必能争取到理想估值

陈嘉仪

中国房地产市场深陷低谷之际,万科企业股份有限公司(2202.HK; 000002.SZ)将分拆旗下经营物业和空间管理服务的万物云空间科技服务股份有限公司来港筹资,并成功通过港交所上市聆讯。据报该公司计划筹资至少20亿美元(约139亿元),有机会成为继中国中免(1880.HK; 601888.SH)于8月中筹资约21亿美元后,今年筹资额最高的新股。

根据初步招股文件,万物云三大主要业务分别为:小区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务和“人工智能物联网”(AIoT)及“流程即服务”(BPaaS)解决方案服务。前两者覆盖传统小区物业服务、商业物业服务以及城市空间整合服务,为公司重要收入来源,历年对营业收入贡献合计均超过90%;近年新开发的AIoT以及BPaaS解决方案,主要提供远程空间科技运营服务。

去年万物云营收达237亿元,同比增长30.6%,对营收贡献最大的住宅物业服务,在管建筑面积达6.6亿平方米,但上述两个业务指标,都低于行业龙头碧桂园服务(6098.HK)的288.4亿元和7.66亿平方米。

错过上市最好时机

万科企业作为中国房地产龙头之一,早于1990年推出物业管理服务,但在过去几年内房企业分拆物管潮中,表现不太积极。直至2020年10月,公司把“万科物业”更名“万物云”,才踏出了第一步;到去年11月公司通过拆分独立上市,再到4月递交上市申请、9月获批,前后花了快两年时间,但由于其后股市气氛由盛转衰,蹉跎间错过了上市最好时机。

内房分拆物管业务热潮始于2014年彩生活(1778.HK)上市,其稳定的现金流和盈利能力,被母公司花样年(1777.HK)发掘出来,其后各大房企相继仿效,均得到投资者青睐。碧桂园服务2018年6月以介绍形式上市,开盘价每股10港元;至去年6月底,曾创下85.2港元历史高位,市值超过2,800亿港元(2,450亿元),假如万物云能赶及在当时上市,相信有力挑战其估值。

然而,随着官方遏抑楼价、去杠杆力度不减,“房住不炒”和“三条红线”等政策持续,去年下半年内房爆发企业债务危机,资本市场对物管股的狂热也降温。截至9月13日,恒生物业服务及管理指数一年累跌约六成;碧桂园服务当天收盘已回落至15.72港元,市值降至550亿港元,不及颠峰时五分一。

以2021年业绩比较,万物云的在管建筑面积、营收规模均不及碧桂园服务,如非母公司有国企背景,碧桂园目前估值水平恐怕就是其天花板高度。逆风当前还硬推上市,说白了就是要提振母公司,因为自去年下半年以来,内房动工量或销售都大不如前,甚至出现烂尾楼、房贷拒付潮,令房企压力日增。万科企业3月底发布2021年业绩,营收4,528亿元,同比仅升8%;净利润更大幅下滑45.8%至225亿元。翌日,万物云就递交了上市申请。

面对官方重手整顿内房企业,万物云过去两年营收仍然增长逾三成,但净利润增幅由2020年的44.2%,缩减到去年的12.9%,主要因为员工及分包成本增加,令销售成本持续上升。值得留意的是,该公司在上市前突然巨额分红,2021年度豪派35亿元股息,为年内利润两倍。

目前万科企业持万物云57.12%,同系企业持股5.77%;其他股东还包括博裕资本、58同城、琳珠集团等。万物云突然派高息,连同过去两年分别派息2.47亿元与3.18亿元,三年共派了逾41亿元,接近同期利润总和42.7亿元;持股62.89%的万科企业和同系公司,合共分得逾25.78亿元,因此被认为是向母企输血。

科技元素引人注目

面对大盘及行业低迷,加上物管股向来被视为技术含量低、劳动密集型的行业,因此万物云需讲出动听故事才能争取较高估值上市,它的方法便是加入科技和互联网元素。据初步招股文件显示,万物云上市募集到的资金,将主要用于业务扩张、开发AIoT及BPaaS解决方案,以至收购或投资上下游供应链服务商等。

然而,其AIoT及BPaaS解决方案目前能够实现的场景,主要为监控汽车违规、垃圾识别、垃圾桶满溢等小区管理问题,并没有涉及云计算层面,科技成份含金量不足。再看今年第一季,该业务营收仅约5亿元,占总营收7.3%,此收入比例与2019年的5.8%比较仅属小幅上升,可见其“转型故事”仍然需要长时间发展。

要估计万物云的上市市值,或许可参考同业碧桂园服务、华润万象(1209.HK)及中海物业(2669.HK)约9.5倍至40倍的预测市盈率,如果取其平均25.8倍,以万物云今年首三个月盈利3.19亿元引伸到全年预计约12.76亿元计算,估计其市值仅约330亿港元。尤其是考虑当前不少物业开发商销售下滑或遭遇财务困境,在市场气气不佳的背景下,该公司恐怕难以达到筹资20亿美元的市场预期。

欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

新闻

电子材料增长带动 彤程新材首三季多赚5.7%

新材料制造商彤程新材料集团股份有限公司(9607.HK;603650.SH)周二公布,今年首三季收入按年增长29.37%至32.64亿元人民币,归属股东净利润增长5.66%至5.22亿元,扣除非经常性损益后净利润增长4.99%至4.90亿元。 期内电子材料板块税前利润大增292.74%至1.63亿元,但联营企业等投资收益减少约1.02亿元,汇兑损失亦增加3,078万元,拖慢整体盈利增长。 单计第三季,收入增长29.87%至11.28亿元,归属股东净利润却下跌7.09%至1.33亿元。公司称,当季联营企业投资收益按年减少7,415万元。 首三季经营现金净流入减少57.21%至1.15亿元,公司解释,新产品销售快速增长,客户付款账期造成时间差。同期特种橡胶助剂及电子化学品收入分别为16.46亿元及10.93亿元。 公司股价周三低开高走,至中午休市报37.6港元,升1.51%,较上月上市发行价44港元低14.5%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

公开认购不足额 东山精密上市首日早盘平收

PCB及精密组件及光模块制造商苏州东山精密制造股份有限公司(2384.HK;002384.SZ)周三在香港挂牌,开盘即跌5%报82.4港元,之后股价回升,早盘收报86.7港元,略低于发行价。 东山精密发售1.14亿股,每股发行价不高于93.8港元,最终只能以86.8港元定价,公开发行未足额认购,国际配售则超额认购2.1倍。共有20位基石投资者,认购5,689.1万股,占发售股份的50%。 募资净额97.2亿港元,约64.5%用于建设新设施及升级现有生产设施,约20.0%用于潜在战略投资或收购,约5.5%用于偿还部分债务,余下一成用作补充流动资金。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Pop Mart operates stores

Labubu热潮退却 泡泡玛特泡沫破裂

泡泡玛特第三季度营收大跌45%至50%,其中亚太及美洲市场跌幅均超过65% 重点: 随着去年的Labubu热潮退却,泡泡玛特中国以外市场的销售大幅下滑,第三季度营收最多下跌50% 这家玩具制造商的股价较去年历史高位下跌三分之二,估值已低于布鲁可及孩之宝等国内外同业    阳歌 去年,从十岁出头的孩子到年轻成年人,世界各地的收藏爱好者争相抢购Labubu玩具,令其风靡全球。但如今,泡泡玛特国际集团有限公司(9992.HK)却应了英文名字中“Pop”所指的爆破之意:随着Labubu销售急跌,公司泡沫正在破裂,跌势几乎与当初的升势同样惊人。 事实上,我们尚不清楚Labubu热潮迅速退却,是否就是泡泡玛特第三季度营收大跌的主因。公司周二收盘后发布的最新业务状况公告披露,第三季度营收同比下跌45%至50%。不过,许多人可能都猜测,Labubu是造成这次跌幅的主要原因。 泡泡玛特未解释营收大跌的原因,但进一步披露的数据显示,中国以外市场受到的冲击最大。这并不太令人意外,因为在Labubu热潮兴起之前,公司的玩具在海外几乎无人知晓。因此,热潮退却后,泡泡玛特重新成为一家以中国市场为主的企业,也合乎情理。 尽管营收跌幅惊人,投资者对消息的反应似乎相当平静。公告发布翌日,即周三上午交易时段中段,泡泡玛特股价仅下跌0.7%,跌幅相对温和。不过,以目前约130港元的股价计算,较去年8月Labubu热潮高峰时约340港元的高位,已下跌约三分之二。 多位名人被拍到随身携带这款以露齿笑容闻名的毛绒玩具,对热潮起了不小的推动作用。韩国流行音乐组合Blackpink成员Lisa是最早爱上Labubu的名人之一。其后,美国流行歌手蕾哈娜、网红金·卡戴珊,以及英国足球名宿贝克汉姆亦被拍到带着这款玩具,足见其吸引力之广。 这些名人曝光不仅带动销售,也令大批粉丝在泡泡玛特的品牌门店及其他销售点排队抢购,更催生庞大的二手交易市场,玩具转售价往往远高于官方零售价。 今年上半年,Labubu仍然人气高企,在国际足联世界杯足球赛上备受瞩目。泡泡玛特在2026年中期报告中指出,这个角色亮相于赛事官方专辑的一首歌曲。Labubu亦获邀出席开幕及闭幕典礼,成为首个获此殊荣的中国原创IP。 但俗话说,天下无不散之筵席,Labubu热潮如今正面临退却。不过,泡泡玛特旗下仍有一批实力不俗的热门角色,这或许解释了投资者为何对最新业务公告的初步反应相对平淡。 海外营收急跌 接下来,我们仔细看看最新公告的细节,了解泡泡玛特在中国以外市场受到的冲击有多大。 美洲市场受到的冲击最大,第三季度营收同比下跌70%至75%。这并不太令人意外,因为该市场此前曾录得爆炸式增长,去年上半年营收大增逾1,000%至22.6亿元人民币(下同),占公司总营收的比例由前一年同期仅4%升至16.3%。今年第三季度,亚太市场营收亦大跌65%至70%,情况几乎同样严峻;欧洲及其他地区营收则下跌50%至55%。 中国市场的表现优于上述海外市场,但这个泡泡玛特的本土市场,营收亦下跌25%至30%。中国线下渠道,包括实体门店及自动售卖机网络,营收下跌5%至10%;线上渠道跌幅更大,达45%至50%。 如前所述,泡泡玛特未解释营收急跌的原因。但也要指出,这次大幅下滑,至少部分源于去年Labubu热潮高峰形成的高比较基数。当时,公司公布2025年第三季度营收同比增长250%。 尽管如此,最新的急跌仍略令人意外,因为泡泡玛特今年上半年营收仍录得稳健增长。截至6月底止六个月,营收增长23.8%至172亿元,其中包括Labubu在内的The Monsters系列贡献44.5亿元,约占总营收四分之一。不过,The Monsters系列今年上半年已呈现降温迹象,占总营收的比例由2025年全年的38%降至26%。 第三季度业绩急转直下,对泡泡玛特并非好兆头,因为下半年通常占公司全年营收约三分之二。雅虎财经调查的21名分析师平均预测,公司今年全年营收将下跌5.4%,亦反映这种情况。分析师对公司的看法也相当分歧,推荐买入与给予“持有”或更低评级的人数,大致各占一半。 好消息是,泡泡玛特不同产品线的营收来源相对多元。虽然包括Labubu在内的The Monsters系列是最大营收来源,但旗下星星人、Crybaby、Dimoo、Skull Panda及小野系列,今年上半年营收均达10亿元或以上。 公司的盈利能力亦仍然可观,2026年上半年利润同比增长10%至50.4亿元,毛利率接近70%,水平相当吸引。此外,近期遭抛售后,其股票估值也变得更具吸引力,按过去12个月盈利计算的市盈率仅12倍,远低于国内竞争对手布鲁可(0325.HK)及全球玩具巨头孩之宝(HAS.US)的约18倍。这显示,随着泡泡玛特在后Labubu热潮时代的经营情况趋于稳定,其股票或会出现吸引的买入机会。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

新产品放量 晶合集成第三季收入增近两成

晶圆代工企业合肥晶合集成电路股份有限公司(2249.HK; 688249.SH)周一公布,截至9月底止第三季度收入按年增长19.57%至32.52亿元(5.33亿美元),归属公司拥有人净利润增长5.23%至2.29亿元。公司表示,收入上升主要由产品销量增加带动。 期内毛利增长38.94%至8.28亿元,毛利率由去年同期的21.91%升至25.46%,公司称新产品销量增加带来的规模效应有所体现。按产品划分,显示驱动晶片(DDIC)晶圆代工收入为18.4亿元,占总收入56.58%;图像感测晶片(CIS)收入为8.7亿元,占26.75%。 公司预计,第四季度收入介乎32亿至34亿元,毛利率约为20%至24%,较第三季度的25.46%有所回落。 晶合集成港股周二高开,至中午休市报19.22港元,升7.49%,较7月港股上市发行价32.3港元低40.5%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里