雖然龍湖集團多次表示無任何分拆計畫,但旗下物管公司龍湖智創生活遞交港股上市申請

重點:

  • 龍湖智創生活申請在港交所上市,與其他同業相比,算是姍姍來遲
  • 公司申請上市前進行連串收購並購行動,在全國物管行業排名第9

莫莉

房企分拆物業管理板塊上市的浪潮已經持續數年,以尋求籌集現金並更好地區分兩種不同業務。作為中國十大房企之一的龍湖集團(0960.HK)曾是例外,管理層多次重申“沒有分拆計畫”。如今,在絕大多數物管企業已登陸資本市場後,龍湖集團姍姍來遲,成為最後一家申請把相關業務分拆上市的頭部房企。

1月7日,龍湖集團旗下新品牌龍湖智創生活正式發佈,整合龍湖集團原有的智慧服務及商業運營等業務。同日,龍湖智創生活在港交所遞交上市申請,向港股市場踏出第一步。

根據公司招股書引述的資料,截至2021年12月28日,龍湖智創生活的物業管理在管面積約2.5億平方米,擁有1,512個在管項目,超過八成的項目位於一二線城市。房地產資訊綜合服務商克而瑞發佈的2021年中國物管企業管理規模榜顯示,排名前三的碧桂園服務(6098.HK)、萬科雲、雅生活(3319.HK)在管面積均已突破5億平方米,而龍湖智創生活名列行業第九。

對物業管理企業而言,在管規模是營收來源的核心。市場對物管企業的估值往往基於在管規模,因此上市前突擊收購並購以擴充規模,是多家物業公司不謀而合的選擇,而龍湖智創生活也不例外。

上市前擴大規模

2021年,在有關房企債務“三條紅線”等調控政策影響下,房企融資管道受阻,為緩解短期債務壓力,不少房企選擇通過出售物業資產補充資金。此前保持“潛水”的龍湖智創生活一改低調風格,在收購並購戰場上一路挺進。

去年3月,龍湖智創生活以12.73億元(2億美元)收購億達中國(3639.HK)的物業管理板塊億達服務;8月,吞併總部位於河南的物管企業楷林商務服務;9月,收購了九龍倉集團(0004.HK)在內地的部分物業管理業務等。招股書顯示,龍湖智創生活來自協力開發商的物業專案,從2020年底的398個,已大幅增長74.9%至696個。

這些交易提升了龍湖智創生活的規模,也降低對龍湖集團的依賴。2021年前9個月,來自龍湖集團及其聯營公司貢獻的收入為23.33億元,佔比僅有30%,另外70%都是來自獨立協力開發商。

但連番大規模收購,卻攤薄了龍湖智創生活的毛利率,從2019年、2020年,到2021年前9個月,其毛利率分別為29.2%、25.8%與及27.6%,與同業比較不算吸引。以最新資料計算,龍湖集團及其聯合營公司開發的住宅物業的平均物業費為每月每平米3.44元,但協力廠商開發商的住宅平均物業費每月僅為每平米2.39元,比母公司的項目低了三成。

值得注意的是,物管企業的收購並購帶來的擴張機遇與風險並存。東北證券認為,四川藍光嘉寶服務、彩生活(1778.HK)等物管企業在大幅擴張下,業績增速卻連年大幅放緩,顯示新專案品質偏低,如果無法有效整合,當遇上被業主解約、維修資金加速上升等問題,會為公司帶來風險。

物管股估值跳水

新冠疫情期間,物管行業對社會的公共安全、基層工作的價值凸顯,也為生活類增值服務帶來機會,物管企業價值得到放大,上市企業估值在2020年中達到峰值,恒生物業服務及管理指數成分股的市盈率均值高達60至70倍。

但自從去年下半年以來,因政府發文要求整治地產市場秩序,物管行業股價大幅下挫,估值一路走低,到2021年12月31日,該板塊市盈率均值僅為17.5倍,降至歷史較低水準,但上市物管企業估值呈現分化,大型物企估值普遍更高,小規模、低發展潛力物企估值相對承壓。

中信證券指出,龍湖智創生活最佳可比公司是華潤萬象生活(1209.HK),兩者都具備以一二線城市業務為主的物業在管組合和運營商場組合,並試圖在物管和商管運營服務方面尋求協同。

龍湖智創生活暫未有招股價等詳情,參考香港上市的同類公司華潤萬象生活的市盈率為57倍,為同業較高水準。其他物管頭部企業中,碧桂園服務的市盈率為32倍、保利物業(6049.HK)為36倍。

招股書顯示,龍湖智創去年首三季淨利潤為11.3億元,按相同比例計算,預測全年盈利約15億元,如果以上述三家同業的平均市盈率約40倍計算,龍湖智創生活上市估值約為732億港元(598億元)。

考慮到母公司龍湖集團財務穩健,“三道紅線”均為綠色,此時推進物業板塊上市,並無紓解資金壓力的顯著需求。作為最近市場上罕見的物管龍頭新股,龍湖智創生活的上市估值,說不定能比預期稍高。

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新聞

電子材料增長帶動 彤程新材首三季多賺5.7%

新材料製造商彤程新材料集团股份有限公司(9607.HK;603650.SH)周二公布,今年首三季收入按年增長29.37%至32.64億元人民幣,歸屬股東淨利潤增長5.66%至5.22億元,扣除非經常性損益後淨利潤增長4.99%至4.90億元。 期內電子材料板塊稅前利潤大增292.74%至1.63億元,但聯營企業等投資收益減少約1.02億元,匯兌損失亦增加3,078萬元,拖慢整體盈利增長。 單計第三季,收入增長29.87%至11.28億元,歸屬股東淨利潤卻下跌7.09%至1.33億元。公司稱,當季聯營企業投資收益按年減少7,415萬元。 首三季經營現金淨流入減少57.21%至1.15億元,公司解釋,新產品銷售快速增長,客戶付款賬期造成時間差。同期特種橡膠助劑及電子化學品收入分別為16.46億元及10.93億元。 公司股價周三低開高走,至中午休市報37.6港元,升1.51%,較上月上市發行價44港元低14.5%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

公開認購不足額 東山精密首掛午間平收

PCB及精密組件及光模塊製造商蘇州東山精密製造股份有限公司(2384.HK;002384.SZ)周三在香港掛牌,開市即跌5%報82.4元,之後股價回升,中午收市報86.7元,僅低於上市價。 東山精密出售1.14億股,每股招股價不高於93.8元,最終只能以86.8元定價,公開發售並不足額,國際配售則超額2.1倍。共有20位基石投資者,認購5,689.1萬股,佔發售股份的50%。 集資淨額97.2億元,約64.5%用於建設新設施及升級現有生產設施,約20.0%用於潛在戰略投資或收購,約5.5%用於償還部分債務,餘下一成用作一般營運資金。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Pop Mart operates stores

Labubu熱潮退卻 泡泡瑪特泡沫破裂

泡泡瑪特第三季度收益大跌45%至50%,其中亞太及美洲市場跌幅均超過65% 重點: 隨著去年的Labubu熱潮退卻,泡泡瑪特中國以外市場的銷售大幅下滑,第三季度收益最多下跌50% 這家玩具製造商的股價較去年歷史高位下跌三分之二,估值已低於布魯可及孩之寶等國內外同業   陽歌 去年,從十歲出頭的孩子到年輕成年人,世界各地的收藏愛好者爭相搶購Labubu玩具,令其風靡全球。但如今,泡泡瑪特國際集團有限公司(9992.HK)卻應了英文名字中「Pop」所指的爆破之意:隨著Labubu銷售急跌,公司泡沫正在破裂,跌勢幾乎與當初的升勢同樣驚人。 事實上,我們尚不清楚Labubu熱潮迅速退卻,是否就是泡泡瑪特第三季度收益大跌的主因。公司周二收市後發布的最新業務狀況公告披露,第三季度收益按年下跌45%至50%。不過,許多人可能都猜測,Labubu是造成這次跌幅的主要原因。 泡泡瑪特未解釋收益大跌的原因,但進一步披露的數據顯示,中國以外市場受到的衝擊最大。這並不太令人意外,因為在Labubu熱潮興起之前,公司的玩具在海外幾乎無人知曉。因此,熱潮退卻後,泡泡瑪特重新成為一家以中國市場為主的企業,也合乎情理。 儘管收益跌幅驚人,投資者對消息的反應似乎相當平靜。公告發布翌日,即周三上午交易時段中段,泡泡瑪特股價僅下跌0.7%,跌幅相對溫和。不過,以目前約130港元的股價計算,較去年8月Labubu熱潮高峰時約340港元的高位,已下跌約三分之二。 多位名人被拍到隨身攜帶這款以露齒笑容聞名的毛絨玩具,對熱潮起了不小的推動作用。韓國流行音樂組合Blackpink成員Lisa是最早愛上Labubu的名人之一。其後,美國流行歌手蕾哈娜、網紅金·卡戴珊,以及英國足球名宿貝克漢姆 亦被拍到帶著這款玩具,足見其吸引力之廣。 這些名人曝光不僅帶動銷售,也令大批粉絲在泡泡瑪特的品牌門店及其他銷售點排隊搶購,更催生龐大的二手交易市場,玩具轉售價往往遠高於官方零售價。 今年上半年,Labubu仍然人氣高企,在國際足協世界盃足球賽上備受矚目。泡泡瑪特在2026年中期報告中指出,這個角色亮相於賽事官方專輯的一首歌曲。Labubu亦獲邀出席開幕及閉幕典禮,成為首個獲此殊榮的中國原創IP。 但俗話說,天下無不散之筵席,Labubu熱潮如今正面臨退卻。不過,泡泡瑪特旗下仍有一批實力不俗的熱門角色,這或許解釋了投資者為何對最新業務公告的初步反應相對平淡。 海外收益急跌 接下來,我們仔細看看最新公告的細節,了解泡泡瑪特在中國以外市場受到的衝擊有多大。 美洲市場受到的衝擊最大,第三季度收益按年下跌70%至75%。這並不太令人意外,因為該市場此前曾錄得爆炸式增長,去年上半年收益大增逾1,000%至22.6億元人民幣(下同),佔公司總收益的比例由前一年同期僅4%升至16.3%。今年第三季度,亞太市場收益亦大跌65%至70%,情況幾乎同樣嚴峻;歐洲及其他地區收益則下跌50%至55%。 中國市場的表現優於上述海外市場,但這個泡泡瑪特的本土市場,收益亦下跌25%至30%。中國線下渠道,包括實體門店及自動售賣機網絡,收益下跌5%至10%;線上渠道跌幅更大,達45%至50%。 如前所述,泡泡瑪特未解釋收益急跌的原因。但也要指出,這次大幅下滑,至少部分源於去年Labubu熱潮高峰形成的高比較基數。當時,公司公布2025年第三季度收益按年增長250%。 儘管如此,最新的急跌仍略令人意外,因為泡泡瑪特今年上半年收益仍錄得穩健增長。截至6月底止六個月,收益增長23.8%至172億元,其中包括Labubu在內的The Monsters系列貢獻44.5億元,約佔總收益四分之一。不過,The Monsters系列今年上半年已呈現降溫跡象,佔總收益的比例由2025年全年的38%降至26%。 第三季度業績急轉直下,對泡泡瑪特並非好兆頭,因為下半年通常佔公司全年收益約三分之二。雅虎財經調查的21名分析師平均預測,公司今年全年收益將下跌5.4%,亦反映這種情況。分析師對公司的看法也相當分歧,推薦買入與給予「持有」或更低評級的人數,大致各佔一半。 好消息是,泡泡瑪特不同產品線的收益來源相對多元。雖然包括Labubu在內的The Monsters系列是最大收益來源,但旗下星星人、Crybaby、Dimoo、Skull Panda及小野系列,今年上半年收益均達10億元或以上。 公司的盈利能力亦仍然可觀,2026年上半年利潤按年增長10%至50.4億元,毛利率接近70%,水平相當吸引。此外,近期遭拋售後,其股票估值也變得更具吸引力,按過去12個月盈利計算的市盈率僅12倍,遠低於國內競爭對手布魯可(0325.HK)及全球玩具巨頭孩之寶(HAS.US)的約18倍。這顯示,隨著泡泡瑪特在後Labubu熱潮時代的經營情況趨於穩定,其股票或會出現吸引的買入機會。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Foreign exchange losses drag down Fuyao's earnings, while smart glass still awaits volume growth

匯損拖低福耀盈利 智能玻璃仍待放量

福耀玻璃首三季收入僅微增,匯兌損失拖累盈利按年下跌近15%。面對車市需求轉弱,公司加快發展智能玻璃,提升產品價值 重點: 福耀首三季收入按年增長2.46%,純利下跌14.97% 首三季錄得匯兌損失10.67億元,去年同期則有匯兌收益4.81億元   李世達 中國車市正呈現內需承壓、出口擴張並行的分化。2026年9月,乘用車零售量按年下跌28%,乘用車出口(包括整車及散件)則增長73.7%。汽車玻璃也從傳統安全部件延伸至隔熱、調光和顯示等功能,成為車市產品升級的縮影。 作為全球市佔率居首的汽車玻璃供應商,福耀玻璃工業集團股份有限公司(3606.HK; 600660.SH)最新公布的業績報告,呈現出這種轉變中的拉扯。福耀玻璃首三季收入保持小幅增長,為341.23億元人民幣(下同),按年增長2.46%;歸母淨利潤為60.06億元,下跌14.97%。第三季單季收入增長2.51%,大致延續上半年步伐;第三季盈利按年跌9.87%,跌幅較上半年收窄。 匯兌仍是首三季盈利下滑的主要原因之一。公司期內錄得匯兌損失10.67億元,去年同期則有匯兌收益4.81億元。剔除匯兌影響後,首三季利潤總額按年僅增長1.18%,低於收入增幅,盈利增長接近停滯。海外市場是福耀的重要收入來源,2025年海外市場收入為208.57億元,約佔總收入45.5%,按年增長18.81%。 面對匯率波動,福耀也在調整對沖安排。公司21日公布,董事局批准未來12個月由公司及全資子公司福耀香港開展外匯衍生品交易,任一交易日持有的最高合約價值上限由5億美元提高至10億美元,品種包括遠期、掉期及期權等,相關安排旨在管理匯率及利率波動。 另外,公司首三季經營活動現金流量淨額為82.60億元,按年減少16.44%。銷售商品及提供服務收到的現金大致持平,採購付款和員工支出則增加。在收入增長有限之際,經營支出增加對現金流帶來一些壓力。 隨著新能源乘用車零售滲透率升至67%,汽車電動化已是明確趨勢。面對電動化與智能化,車窗和天幕逐漸承載隔熱、調光、顯示及隱私等功能,福耀正推動產品向高附加值、智能化方向升級。福耀亦推進調光玻璃相關標準,並與小鵬合作開發AI調光隱私玻璃。這些產品把玻璃由安全部件延伸至隔熱、顯示和隱私等功能,有望提高單車玻璃價值。 增長仍待提速 公司中期報告披露,高附加值產品占比按年增加8.03個百分點,最新的三季度報告則未披露高附加值產品的單獨毛利率。上半年,汽車玻璃整體毛利率按年提高1.55個百分點至32.45%,這與高附加值產品佔比上升的方向一致。 福耀也生產列車玻璃,並經營浮法玻璃及汽車飾件業務;其中浮法玻璃是汽車玻璃生產的上游材料。另外,公司已具備太陽能天窗玻璃量產能力,但這仍是太陽能技術在汽車上的應用,不能等同進軍大型光伏玻璃市場。上半年汽車玻璃收入為202.7億元,約佔同期總收入92.3%,可見其他應用目前尚未成為主要收入支柱。 因此,車市冷暖仍是福耀業績的底色。新能源車普及和汽車出口增加,為高配置玻璃及海外供貨帶來機會;但整車需求並非全面回升。產品升級能否抵銷銷量增長放緩,關鍵在於高附加值產品的普及速度,以及海外供應網絡能否帶來實際增量,而不只是增加產能和外幣收支。 業績公布後,福耀港股於翌日急跌,股價落在52周交易區間低端。瑞銀隨後把目標價下調6%至75.2港元,並下修2026至2028年盈利預測6%至9%,但維持「買入」評級。 估值方面,福耀市盈率約14倍,高於信義玻璃(0868.HK)的11倍,反映市場願意相信福耀更強的全球供貨能力,以及高附加值產品比重提升的預期。但當收入增長放緩、盈利預測下修時,市場便會要求這些優勢更快轉化為實際利潤。接下來要觀察的是,新產品能否擴大車廠採用、推高單車價值,並在海外業務增長放緩之際帶動整體盈利重新加速。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏