地產快訊：新盤開價六年半新低 今天低價是否明天高價？

Yoho West

      

劉智恒

      

▷ 香港

      

買YOHO WEST能否笑到最後

上周香港房地產市場的焦點，肯定是新鴻基地產(0016.HK)與港鐵(0066.HK)合作，位於天水圍天榮站的項目「YOHO WEST」，首批先推280個單位，折實均價10,888港元，最低入場費不到300萬港元，單位面積208方呎。按折實平均呎價，是六年半以來新盤最低呎價。新地副董事總經理雷霆更開腔：「普天同慶價，買到就開心」

區內對上一個新盤屬新地的「Wetland Seasons Bay」第3期，去年9月推售折實呎價14,186港元，即「YOHO WEST」較其低約23.2%。至於區內二手呎價，栢慧豪園約10,000港元，慧景軒約9,000港元。

我們可以說YOHO WEST是市價開售，但以目前樓市走勢仍然偏弱，樓價何去何從市場未有方向，明年回望今日的價格時，不知是否仍如雷霆所言：「買到就開」心。

匯豐料港樓價明年跌5%

匯豐發表報告，明年亞洲股市有望上升，但對香港情況有保留，只給予港股中性評級。報告指香港第三季經濟疲弱，多項不利因素持續，該行將香港今年經濟增長由4.3%調低至3.3%，明年則由3.2%調低至2.8%；至於香港樓價，短期跌勢未止，匯豐預測明年續下跌5%。

房地產跟經濟息息相關，經濟轉差，樓市也難獨善其身。按目前情況，在中美爭拗及歐美國家多項針對中資企業措施影響，加上美國利息高企，外資不斷流出中港兩地，相信中國與歐美關係短期難有大改善，資金短期重回香港機會不大，估計本地經濟明年仍難有起色，樓價將持續偏弱。

天璽呎價逾十萬創四年新高

位於九龍站的天璽皇鑽璽81樓B室，實用面積1,545方呎，以1.36億港元售出，每方呎成交價101,546萬港元，創出九龍分層住宅第二高紀錄。至於第一位，是2019年5月時，嘉里建設(0638.HK)位於龍駒道的緹山，當年以每方呎10.18萬港元售出，至今仍未被打破。

這個天璽單位成交價之高，在今天市場上確教人咋舌。不是說香港樓價正續向下行嗎？沒錯，樓市是差勁，但個別豪宅中的罕有單位，仍可創出天價成交，因為超級豪宅的買家取態與一般人不同，正所謂「千金難買心頭好」，他們會因應稀有性、位置、景觀，甚至風水等因素，願意付出與市場有差別的價格。

▷ 內地

      

接連出招撐樓市穩信心

內房企業處於水深火熱，一方面債務高企，另外銷售又每況愈下，資金匱乏。內地監管機構準備為房企提供幫助，現正起草一份有50名地產商的「白名單」，據悉當中包括有龍湖(0960.HK)，萬科(000002.SZ)及新城發展(1030.HK)等，名單內企業有機可在信貸、債權和股權融資等獲支持。

及後又有消息傳出，為提高房企流動性，金融監管部門考慮容許銀行，向房企提供無抵押貸款，協助化解資金鏈斷裂的問題。貸款可用於日常經營及周轉，好讓房企在應對債務上，能騰出更多資金運用。

政府接連出招，除提供實際幫助外，亦是要給外界信心，避免市場受不利消息拖累影響，令原先財政健康的企業，也因市場恐慌而被拖跨。由於接連有消息救房企，過去一周內房股價大幅反彈，幾家龍頭房企股價相比對上一周都有亮麗升幅，旭輝(0884)升60%、碧桂園(2007.HK)上升26%、龍湖亦升19%。

深圳二套房降首付

內地政府救市政措施停不了，除在融資方面推措施外，亦放寬置業貸款的規限。中國官方媒體《證券時報》報道，深圳於將第二住房貸款的首付，統一調低至40%，之前第二套房貸最低首付比例為70%。

我們相信，此舉是地方政府希望推出一些優化政策去推動樓市需求，從而吸引買家入市，以提振疲憊的樓市，盤活市場，讓內房企業可以透過銷售而獲取收入。由於這些政策只是稍微優化，並且按個別地區情況而推出，對樓市的助力有限。不過，有關方面釋出的信息就正面，讓市場相信政府將陸續推出措施去支持樓市。

融創中梁債務重組有進展

內房債務問題要解決，其中要看債務重組工作，本周初融創(1918.HK)公布一項重組因能滿足各項條件，已經正式生效。方案重點是將融創服務(1516.HK)約14.7%股份，轉讓至有關計劃的債權人，而發行的可轉債亦已順利在新交所上市。另外，中梁控股(2772.HK)的重組亦有突破，持有境外債務92%未償還本金總額的債權人，已加入重組支持協議，公司將要向債權人發行優先股及可換股債券。

受到消息刺激，融創翌日的股價一度升近27%，中梁公布當天的股價亦升近9%。我們看見，個別的內房企業的債務重組開始見到進展，雖然並非徹底解決問題，但起碼向前邁進一步，對債務較輕的房企來說，確實是初見一點曙光。

▷ 咏竹坊文章

      

譚仔放慢中港步伐

香港不但住宅樓價受壓，商鋪情況更差，之前大家一廂情願以為疫後復常，估計市面將生氣泱然，但實情並不是那樣，有大型連銷食店都不敢輕言在港擴張。本周《咏竹坊》報道譚仔(2217.HK)將放慢中國與香港的開店步伐，反之則計劃擴展海外業務。

譚仔表示，為支持海外擴張策略，決定更改上市時所得款項用途，將原來建議用作擴充自營餐廳網絡，改為投放在海外，以合營或特許經營模式開設餐廳。事實公司在今年上半年，已結束三家深圳的分店。大型連鎖店減少在港開店，本地的鋪市情況難以樂觀。

「日日煮」美上市出師不利

港人多了北上吃喝玩樂，影響本地食店收入外，同時疫情時多了人在家煮食，疫後雖然出現報復式外出消費，但也養成部份人煮食習慣。本周《咏竹坊》另一故事是以網上教煮食及售賣預製菜的日日煮(DDC.US)，其創辦人朱嘉盈，原是香港匯豐私人銀行證券研究部主管，偶然製作一段烹飪視頻而爆紅，她意識到是機遇，2012年年辭去工作，創辦日日煮。

公司剛在美國上市，但反應冷淡，原本每股招股區間9.5美元至11.5美元，最終要再壓價至8.5美元，共集資3,315萬美元。雖然一再調低上市價，但股份上市首天即插水，收市更跌27%。

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機器人股繼續熱炒 優艾智合趕風口上市

在國家致力扶持下，機器人產業成為資本市場關注焦點，優艾智合也不甘後人申港上市 重點： 公司今年上半年收入同比升27.6% 過去三年半累計虧損近8.4億元 　 劉智恒 股票市場從來不缺故事，去年炒賣熾烈的人工智能，今年這股熱風已吹到機器人股，幾家業內龍頭已接連在港上市，股價亦節節高升。看到這個風口，專注於移動操作機器人的合肥優艾智合機器人股份有限公司，近日已遞交香港上市申請。 優艾智合是工業具身智能科技公司，所謂「具身智能」，是指有行動的一種智能系統，主要基於物理實體，能夠與物理世界進行感知和交互。 在「具身智能」下，又分為智能機器人及人形機械人，前者主要是具有物理的身體，並能夠與物理世界構成感知、思考、交互和行動的能力。它可以是輪式、輪帶式、復合型、甚至機械臂類型的機器人。後者是除了製造得像人外，功能和思考行為都模擬人的一種機器人，是具身智能的最佳載體。 按功能區分，機器人又可分為三大類，一是自主移動機器人，主要負責移動和感知，在環境中自主穿梭。二是移動操作機器人，即在自主移動機器人的基礎上，增加機械臂的操作功能。第三類是協作機器人，專注於與人類協同，強調在安全前提下的互動和協作。 投資者星光熠熠 優艾智合則主力發展具身智能的移動機器人，主攻工業範疇。公司由90後的張朝輝成立，張是西安交通大學博士畢業生，2017年帶著幾位師弟南下深圳創業。經過一番探索，張朝輝決定主力針對智能製造領域和智能巡檢領域，成為半導體及電子製造、電力行業、能源冶煉等多個場景的解決方案供應商。 花了四年時間，優艾智合成為國內工業移動機器人行業其中一家頭部企業，期間又獲得眾多星級投資機構入股，分別有海納華、藍馳創投、孫正義的SBVA、SOSV 、深圳松禾、IDG旗下的Sharp Dynasty等。 收入上升虧損擴大 2022年至2024年，公司收入由7,790萬元增至2.55億元，但虧損持續不斷，分別為2.35億元、2.6億元及2億元。今年上半年公司收入1.27億元，同比上升27.6%，卻虧損高達1.4億元，同比擴濶36%。即過去三年半，收入縱使持續上升，虧損卻遲遲未能改善，累計虧損達8.4億元。 公司的負債情況也在持續擴大，負債淨額由2022年的8.59億元，增至去年的13.74億元，今年上半年更上升至15.4億元。 期內，經營活動亦持續錄得現金流出，雖然去年經營現金流出情況已有改善，從2022年的負1.73億元降至負7,946萬元，但今年上半年又再回升，出現經營現金流走1.06億元，同比擴大67%。 毛利率改善行業前景佳 優艾智合Youibot Robotics雖持續虧損，負債高企及現金流走，但好消息是公司的毛利率逐漸改善，過去三年分別是11.2%、26.1%及35.2%。今年上半年更升至38.1%，同比上升1.7個百分點，反映公司能將製造成本調低，以及漸發揮規模經濟效應。 公司所在行業的發展前景理想，據弗若斯特沙利文報告，去年全球移動操作機器人解決方案市場規模為92億元，預計到2030年將增至1,569億元，期內複合年增長率為60.4%。中國的市場規模在2024年為34億元，預計到2030年將達620億元，期內的複合年增長率為62.3%。 從報告所示，反映市場正處高速發展，而去年在中國，按收入計算，優艾智合在該業務領域位居第一，市場佔有率達7.1%。當市場在持續向上，作為龍頭的優艾智合肯定可以成為一大受惠者。 現時香港上市的機器人股中，幾乎全部處於虧損狀態，若按市銷率計算，最高為越疆（2432.HK）的72倍，優必選（9880.HK）與地平線（9660.HK）均在55倍水平，黑芝麻智能（2533.HK）約28倍，極智嘉（2590.HK）為17倍。我們可剔除估值過高的越疆，而優必選與地平線的規模遠大於優艾智合，因此以黑芝麻及極智嘉為參考，取其中位數約22倍計算，估值可超過50億港元。 當然，今年香港新股市場熱爆，加上優艾智合又在市場的風口，有國家政策扶持，成功上市應無懸念，只要定價不過份高，短炒獲利機會甚高。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

新股選擇太多了 「量化派」還是留給風險投資者吧！

「羊小咩」的母公司量化派，六次嘗試申請上市均鎩羽而回，近日再接再勵，在港遞交上市申請 重點： 今年首五個月錄得盈利1.26億元 淨負債高達7.72億元 　 劉智恒 還是那句，在香港資本市場吹起的新股熱潮下，似乎甚麼公司招股也迎來瘋狂認購，至於公司是否具投資價值，管得那麼多，先炒為尚。 中國消費領域的線上市場營運商量化派控股有限公司，乘香港市場熾烈下再遞交上市申請，希望可以坐上這部上市列車，登上資本市場的大舞台，在債務沉重中融資以支持公司前行。 量化派的兩大核心業務分別是一站式消費平台「羊小咩」，及經營汽車零售O2O平台的「消費地圖」。平台的商業模式是為商品及終端消費者提供撮合服務，功能包括商品展示、線上支付、訂單處理及物流配送。 曾經六度計劃進軍資本市場的量化派，2014年由今年獲選 「福布斯中國人工智能科技企業 TOP 50」的周灏成立，當時主打的「信用錢包」平台，實際是P2P借貸（個人對個人的線上借貸模式），將金融機構、借貸企業及個人用戶對接，量化派從中收取手續和服務費。 原本生意做得風生水起，可2017年政府大力監管網絡借貸，2020年量化派只好由助貸平台，搖身一變為數字化解決方式提供商「羊小咩」。2022年又推出「消費地圖」，通過發放政府消費券和商家補貼，連接本地商戶與消費者，近年則轉而經營汽車零售。 這下華麗轉身並不容易，公司的業績一度變得波動，2022年至2024年間，收入分別為4.75億元、5.3億元及9.9億元。但在2022年錄得虧損28.1萬，之後兩年分別有盈利364.3萬元及1.47億元。截至今年首五個月，收入4.14億元，同比上升38.1%，盈利則大增261%至1.26億元。 營銷推廣費用龐大 量化派的轉型，從表面的數據看似乎尚算成功，但再看具體的財務，卻讓投資者有所保留。 公司的收入無疑是愈做愈大，但銷售及營銷費用從來也不少，甚至持續上漲。2022年才是4,792萬元，2023年已上升至1.09億元，增加127%，去年更暴增330%至4.7億元，遠較去年收入的87%增幅要高。很明顯，收入的增長，要靠龐大的推廣及營銷費用去推動。 再者，來自「消費地圖」的收入持續下滑，由2022年的2億跌至去年的3,281萬元。今年首五個月更只有791.7萬元，同比下跌43%，公司解釋是因業務轉型至4S汽零售所致。至於來自廣告的收入，由2022年的717萬元跌至去年的304.8萬元；今年首五個月收入，更從去年同期的224萬元跌至只有12.3萬元。 回報率低債務沉重 公司多項財務數據也不理想，股東權益回報率（ROE）十分低，2022年只有0.1%，2023及2024年更分別錄得負0.3%及負14.7%，今年首五個月更擴大至負36.1%。 債務情況更不樂觀，過去三年的流動負債高得有點嚇人，2022年近15億元，今年五月底止更升至近20億元。公司已陷入負資產狀況，2022及2023年均超過10億元，到今年首五月底雖有所下降，但仍高達7.7億元，情況讓人擔憂。 另外，應收賬款淨額由2022年的2.58億元增至去年的6.38億元，今年5月底止更增至7.43億元。公司表示，至今年7月底止，已結清應收賬款1.23億元。縱是如此，公司應收賬款仍然高達6億元。 關連交易惹人爭議 不過，最大重點是這些應收賬高企問題，原來部分來自一家小額貸款公司鷹潭廣達，而這家公司實際由量化派的大股東周灝所控制，直至今年4月才將其所持份額出售。然而，臨近上市才將其出售，免不了受市場垢病，特別期間量化派更延長鷹潭廣達的信貸期。  財務數據不大理想，未來業務發展也不容易，其消費平台模式，市場上有美團、京東及抖音等競爭，這些行業巨頭不單擁有絕對的知名度、規模又龐大，用戶粘性極強，特別是量化派的平台缺乏內容驅動及社交裂變的能力，想在市場上分一杯羹，實在是知易行難，反倒是一不留神，其佔率有機被幾家龍頭瓜分。 因此，量化派這次崔護重來縱能成功，投資者還是先觀望，即使以短炒為目標也需多加注意，畢竟今天新股到港上市絡繹不絕，股民要選擇實在多的是。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏
GEM IPO

十年打造城市礦山 格林美能否迎來豐收期？

新能源車快速放量，電池報廢潮也在逼近，站在這波循環經濟浪潮前沿的格林美，正式向港交所提出上市申請 重點： 2026年中國動力電池或將迎來規模化報廢階段 上半年回收退役鋰電池2.24萬噸，同比增長37%    李世達 你淘汰的手機電池，很可能正在一家工廠裡被拆解、提煉，然後以全新的面貌重新回到一台新能源車的動力系統之中。這樣的「重生」正在中國湖北上演，這正是格林美股份有限公司（002340.SZ）的主要業務。對於一個14億人口的市場來說，廢棄物利用無疑是個龐大商機。 一塊電動車的動力電池質保期為八年，以中國新能源車銷量在2018年首次突破百萬輛計算，到了明年，動力電池將會進入規模化報廢階段，未來數年有望迎來爆發式增長。乘著這個龐大商機帶來的潛力，格林美向港交所提交上市申請，為今年港股市場的熱度再添一把柴火。 格林美的業務同時涵蓋「回收」與「再造」的角色。一端是報廢電池、廢舊金屬，另一端則是高端的三元前驅體與正極材料。這種「雙輪驅動」模式使它能夠在原材料價格波動的行業中保持一定的韌性，也迎合了當前ESG與碳中和趨勢的大背景。 申請文件引用弗若斯特沙利文數據指出，格林美在2024年的三元前驅體出貨量全球排名第二，市佔率超過19.7%；在超細鈷粉領域，市佔率則已連續12年穩居全球第一。 產業鏈「金礦」 依照中國新能源車發展趨勢，到2030年，中國動力電池退役量有望達到230 萬噸，屆時全球約三成的電池原料——鎳、鈷、鋰將來自回收。而格林美在 2015年已著手布局廢舊電池回收與利用，實現高於行業平均的拆解良率，並已與寧德時代、比亞迪、小米、吉利等頭部企業建立定向回收合作。這意味著未來報廢潮來臨時，它將坐擁產業鏈的「金礦」。 2024年，格林美的收入體量已經達到332億元，較2017年的107.5億元翻了兩倍。2022至2024年雖持續增長，但增速已放緩至年複合約6%。同期淨利潤分別為12.96億、9.35億與10.2億，略為波動。到了今年上半年，公司收入175.61億元，同比僅增長1.28%，但淨利潤按年增13.9%至7.99億元。 毛利率方面，由2022年的14.5%增至去年的15.3%，但今年上半年放緩至12.5%。其中，新能源材料與鋰電池回收業務毛利率分別約13.1%和10.1%，並不算高。 申請文件顯示，今年上半年公司回收動力電池2.24萬噸，同比增長37.4%%。除了來自回收的「城市礦山」，格林美在印尼青美邦也擁有礦產項目，已形成 15萬噸MHP（氫氧化鎳中間品）年產能，提供穩定原料來源；2024年公司自供鎳26,563金屬噸、鈷10,672金屬噸，並透過內供與外購靈活調配，逐步提高原料自給率。 固態電池的想像 而在技術路線上， 2025年上半年公司研發投入5.1億元，同比增長6.1%，佔淨利潤約64%，持有專利累計超過5,500件。研發成果也在逐步落地，超高鎳 9系核殼三元前驅體已通過認證並實現量產；富鋰錳基前驅體材料也已進入噸級認證、出貨階段，覆蓋3C消費電子、無人機、機器人等下游主流應用場景。 值得注意的是，高鎳、超高鎳三元正極材料和富鋰錳基正極材料均為未來固態電池材料的主流研發方向，同時也是競爭相當激烈的領域。 公司的問題也顯而易見，那就是利潤率不高，2024年淨利率僅約4%，賺得是辛苦錢，無法與高附加值的科技公司相比。不過，在EBITDA margin層面則有12.4%，今年上半年更進一步到升至14%，顯示盈利質量正逐步改善。 格林美在A股的市值約382億元，市盈率約34倍，高於華友鈷業（603799.SH）的17倍和中偉股份（300919.SZ）的31倍，但低於容百科技（688005.SH）的80倍。公司股價今年以來累升19.6%。考慮到港股估值通常較A股低兩到三成，若遵循這一規律，投資者或能以更合理的估值參與。 對市場來說，格林美似乎兼具了故事性與落地性。其研發固態電池用的部分材料已獲得客戶認證，雖然短期內對財務影響有限，但已足夠支撐市場給予它更高的估值與敘事空間，就看未來能否在一眾競爭者中脫穎而出。 有句格言這樣說：「種下一棵樹最好的時間是20年前，其次是現在。」在格林美的故事里，他們在10年前種下了「電池回收」這棵樹，如今正在逐漸進入收穫期，而港股市場或許正是它迎來果實的另一片土壤。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏
Longsys files for IPO

江波龍獲中證監開綠燈 香港上市邁進一大步

這家存儲器製造商獲准在香港進行第二次募股上市，作為A股上市的補充 重點： 江波龍在中國存儲器行業的低端定位，讓它有機成為相對穩健的投資 公司營收增長在年初疲軟後，隨著全球存儲器價格企穩回升，於第二季度顯著改善 　 陽歌 在中國半導體企業中，深圳市江波龍電子股份有限公司（301308.SZ）似乎更能規避地緣政治風險。這家存儲器製造商正籌備香港上市，這種優勢或成吸引國際投資者的關鍵。 上周三，公司香港上市計劃獲中國證監會備案，為推進上市計劃鋪平道路。2022年，江波龍登陸深交所創業板，今年3月提交香港二次上市申請。該申請是近期浪潮的一部分，眾多深滬上市公司，正通過香港二次上市提升國際影響力，吸引全球投資者。 遺憾的是，江波龍香港上市申請在獲中國證監會批准的幾日後，即觸及六個月有效期上限。2023年起，企業赴港上市需獲得證券監管機構備案，這很可能是該公司赴港上市計劃停滯的癥結。 獲證監會放行後，江波龍終於可推行上市計劃，預計下個月將提交更新版上市申請。此次延期反成利好，因去年開啓並延續至今年一季度的行業低谷後，江波龍所處的存儲器市場近月明顯回暖。 基於上述背景，我們重申此前觀點，相較於當前募資的其他中國半導體企業，此次上市風險更低。簡言之，江波龍並非真正意義上的晶片製造商，而是各類存儲模組及U盤等消費端存儲設備的龍頭供應商，其產品主要集成DRAM與NAND類型存儲晶片。 這意味著，在存儲晶片產業鏈中，這家公司技術門檻較低，體現在其毛利率顯著低於美光科技（MU.US）、韓國SK海力士（000660.KS）等實體晶片製造商，也不及長江存儲、長鑫存儲等中國新興企業。 江波龍從美光等供應商採購存儲芯片，意味其不太可能遭受美國此前對長江存儲、長鑫存儲實施的技術封鎖及投資限制。但也導致該公司自有技術儲備相對薄弱，毛利率因此受限。 公司通過Foresee、Lexar International及Zilia品牌，服務消費端與企業客戶。今年上半年，其毛利率僅為13.28%，遠低於美光約37%和SK海力士54%的水平。 晶片製造的雄心 儘管在存儲市場定位低端，江波龍確懷晶片製造的雄心。2023年，公司宣布從台灣封測巨頭力成科技（6239.TW）收購蘇州某存儲晶片封裝廠70%股權，已顯露此意圖。 在交易公告中，江波龍強調已推出自研SLC NAND閃存晶片，儘管目前對公司收入貢獻甚微。不過，晶片封裝作為原始晶片設計與製造的關鍵環節，可能推動其實現成為國內主要存儲晶片製造商的終極目標。 現階段，江波龍多數收入源於PC及手機等設備的嵌入式存儲產品，該品類去年貢獻約半數營收，固態硬盤佔比近25%，移動存儲約佔20%，其餘來自存儲模組。 需警醒的是，近年人工智能與雲計算迅猛發展，正使存儲需求從PC、智能手機等終端設備向雲端轉移，構成江波龍的重大風險。該趨勢或最終衝擊其消費端業務，但部分損失將被雲計算中心運營商等企業客戶的增量需求抵消。 因存儲行業強週期屬性，江波龍業務近兩年波動明顯。去年營收從2023年的101億元猛增73%至175億元人民幣（約合24.6億美元），較此前22%增速明顯加快。但今年上半年，增速驟降至12.8%，營收從上年同期的90.4億元增至102億元。 增速放緩的元兇仍是供需失衡，去年下半年延續至今年初的供應過剩壓低了存儲價格。但隨著二季度行業庫存出清，市場頹勢初現轉機。江波龍披露其二季度營收達59.4億元，環比較首季大增40%，創單季歷史新高。 需補充說明，江波龍海外業務盈利能力遠超境內業務，此現象在眾多高科技產業鏈中相當普遍。佔其總收入約70%的海外產品，上半年毛利率達15.02%，境內產品毛利率僅為8.37%。 受供給過剩拖累，上半年淨利潤由去年同期的5.94億元大跌98%至1,480萬元。但公司強調，剔除一次性項目後，二季度2.34億元的淨利潤已達首季利潤的兩倍左右。 投資者視角下，公司基本面總體向好。其存儲器領域的低端定位本可規避地緣政治風險，但涉足實體晶片製造或改變這一局面。同時，市場對中國晶片題材的強勁需求疊加存儲晶片行業復蘇，也構成潛在利好。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏